Noi in Spania
 
alexandriongroup

Veți închiria un apartament? Cum afectează noul decret închirierile

zoom Veți închiria un apartament? Cum afectează noul decret închirierile

7 martie 2019

Guvernul a aprobat, pe 1 martie, un nou decret cu privire la închirieri, ce prelungește contractele de la 3 ani la 5 (sau 7 dacă cel care închiriază este o firmă) și împiedică creșterea chiriei în cadrul contractului peste IPC (Índice de precios de consumo). Este a treia normativă ce regularizează închirierile în vigoare în mai puțin de trei luni.

Iată ce trebuie să știm dacă avem un contract de închiriere ori vrem să semnăm unul în curând:   

Cărei legi i se supune contractul?

Închirierile în Spania respectă Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cu articolele în vigoare în momentul semnării contractului.   

- Până la 19 decembrie 2018, această lege din 1994 era conform unei reforme aprobate de PP în 2013 și care reducea durata contractelor la trei ani.  

- Între 19 decembrie 2018 și 23 ianuarie 2019. Pe 19 decembrie anul trecut a intrat în vigoare un decret al Guvernului ce reforma LAU și pe care Congresul a respins-o, după cum s-a publicat în Buletinul Oficial al Statului pe 24 ianuarie. De aceea între 19 decembrie și 23 ianuarie contractele se conduc după ce se spunea în acest decret.

- De pe 24 ianuarie 2018 legea a revenit la reforma din 2013, ce va fi în vigoare până ce decretul aprobat pe 1 martie de Consiliul de Miniștri va intra în vigoare.   

Când va intra în vigoare?

În  general, decretele se activează după o zi de la publicarea lor în Buletinul Oficial al Statului.       

Cât va dura contractul semnat?

Niciunul dintre cele două decrete aprobate în ultima lună nu conținea o clauză de retroactivitate deoarece acest lucru ar implica probleme juridice. Astfel că iar depinde de când s-a semnat contractul:   

- În cazul în care contractul a fost semnat înainte de 19 decembrie anul trecut sau după 23 ianuarie anul acesta, durata sa minimă este de trei ani. Dacă după trecerea acestor trei ani niciuna dintre părți nu informează că vrea să nu mai continue contractul, acesta se prelungește încă un an (prórroga tácita).  

- Dacă ați semnat contractul între 19 decembrie și 23 ianuarie sau îl veți semna după intrarea în vigoare a noului decret, contractul are o durată minimă de cinci ani dacă proprietarul este o persoană fizică. Dacă locuința aparține unei persoane juridice (adică unei firme), durata minimă a contractului este de șapte ani. Prelungirea, dacă niciuna dintre părți nu spune că nu vrea să mai continue contractul, este de trei ani în ambele cazuri.

- Pentru contractele care se semnează cu decretul aprobat pe 1 martie trebuie să se țină cont de o noutate: nu mai este suficientă o lună, ca până acum, pentru ca proprietarul sau chiriașul să comunice, la terminarea contractului sau a prelungirii acestuia, că dorește să îi pună capăt. Acum proprietarul trebuie să comunice acest lucru cu patru luni înainte, iar chiriașul, cu două.     

Proprietarul poate urca chiria când vrea?

În contractele semnate înainte de noul decret, actualizarea anuală a chiriei se realizează conform celor stabilite în contract (în mod normal, IPC, dar există și alte formule). În lipsa unui indice de referință, se aplică Índice de Garantía de Competitividad.   

Noul decret însă menționează că actualizarea anuală prevăzută în contract nu poate depăși în nici un caz IPC. 

Și dacă se va semna un contract nou?

Decretul nu atinge articolul 17 din LAU, cum cerea Podemos. Acest articol stabilește că prețul unei chirii este cel care „se stabilește liber între părți”.  

Pentru a aduce mai multă transparență pe piață, ceea ce face decretul este să stabilească un indice de prețuri de referință ce trebuie să înceapă să funcționeze peste opt luni și care anual va spune care este prețul mediu al unei chirii în funcție de zonă. Acest indice, care în acordul cu privire la buget din luna octombrie anul trecut între Guvern și Podemos se stabilea drept bază pentru ca primăriile și comunitățile autonome să limiteze prețurile, are pentru moment doar valoare informativă pentru ca, în limita competențelor actuale, să îl folosească administrațiile. Guvernul a informat că studiază o serie de măsuri fiscale pentru a stimula o scădere a prețurilor.    

Proprietarul poate cere un avans?

Da, dar cu limite. Noul decret stabilește că avansurile sau garanțiile suplimentare garanției (fianza) pe care le poate cere proprietarul pot reprezenta pentru chiriaș cel mult un cuantum egal cu două luni de chirie, dar nu mai mare. La această sumă se alătură garanția (fianza) obligatorie, pe care decretul nu o modifică și se menține, deci, la o lună.

Însă la toate cheltuielile menționate se pot adăuga cele pentru inmobiliaria.       

Cine trebuie să plătească agenția imobiliară?

Deși până acum legea nu stabilea astfel, era o normă nescrisă în multe orașe ca să plătească chiriașul cheltuielile cu agenția imobiliară (în general, o lună de chirie) dacă apartamentul l-a găsit prin intermediul unei agenții. Noul decret stabilește diferența din nou în acest punct în funcție de caz: dacă proprietarul este o persoană fizică sau una juridică. În primul caz lucrurile rămân cum erau, astfel încât i se poate cere chiriașului să plătească agenția imobiliară. Însă dacă apartamentul este proprietatea unei firme, aceasta va trebui să plătească întotdeauna  cheltuielile cu inmobiliaria, fără excepții. 

Ce se întâmplă dacă proprietarul vinde apartamentul unde locuiește chiriașul?

Noul decret stabilește două măsuri pentru a întări dreptul chiriașilor în cazurile în care un fond de investiții le cumpără apartamentul. Pe de o parte, noul proprietar va fi obligat să accepte condițiile contractului în vigoare, chiar dacă acesta nu este înregistrat. Până acum legea oferea această protecție doar contractelor înregistrate la Registrul public.

A doua noutate este relaționată cu dreptul de tanteo y retracto. Când un proprietar vinde un apartament pe care îl are închiriat, chiriașul are dreptul preferențial de a cumpăra această locuință dacă egalează oferta potențialului cumpărător. Totuși, legea stabilește o excepție când o firmă cumpără toate apartamentele dintr-un bloc, astfel încât chiriașii nu își pot exercita acest drept. Excepția se menține, dar noul decret stabilește că, în aceste cazuri, administrațiile publice pot exercita dreptul de tanteo y retracto. Cu alte cuvinte, dacă un fond de investiții încearcă să cumpere un bloc întreg de apartamente, chiriașii nu pot cumpăra aceste apartamente, dar Primăria, de exemplu, poate să cumpere tot blocul, având întâietate față de cumpărătorul privat.  

Dacă nu plătiți, puteți fi evacuat?

Când un chiriaș nu plătește chiria, proprietarul poate apela la tribunal la fel ca mai înainte pentru a solicita evacuarea. Totuși, noul decret modifică procedura ce se desfășoară în continuare. Judecătoria va fi acum obligată să solicite Serviciilor Sociale un raport de vulnerabilitate a chiriașului. Dacă acestea informează că există această situație, procedura se paralizează o lună astfel încât chiriașul să își caute un loc unde să locuiască. Când proprietarul este o persoană juridică, paralizarea este de până la trei luni. În plus, de acum judecătorii vor trebui să semnaleze ziua și ora la care se va realiza evacuarea, așa cum cereau de multă vreme platformele antievacuare.   

Acțiune:  facebook twitter google+
Comentariu

Comentarii: