Noi in Spania
 

În ce provincie este cel mai rentabil să investești într-o locuință pentru a o închiria ulterior?

zoom În ce provincie este cel mai rentabil să investești într-o locuință pentru a o închiria ulterior?

21 martie 2019

În perioada martie 2017-martie 2018, 8% dintr-un eșantion reprezentativ din populația Spaniei, întrebați de reprezentanți ai portalului imobiliar Fotocasa, au declarat că au intrat pe piața imobiliară ca metodă de investiție. Din acest 8%, 82% au spus că au cumpărat locuința sau au încercat să o facă pentru a o închiria ulterior. Dacă au închiriat casa anul trecut în provincia Ciudad Real, chiria le-a generat o rentabilitate brută (înainte de plata impozitelor și a altor cheltuieli) de 9,3%, nivelul cel mai ridicat din toate provinciile spaniole, conform firmei imobiliare Solvia. 

Este adevărat că există cartiere sau zone concrete în mari localități spaniole ce depășesc acest nivel, dar, dacă ne concentrăm pe provincii (și orașele autonome), Ciudad Real se situează pe locul I în ceea ce privește rentabilitatea. Urmează Jaén (8,3%), Melilla (8,1%), Murcia și Lugo (7,7%), Toledo (7,4%), Cádiz (7,3%), Ávila și Zamora (7,2%), și Badajoz (7,1%).

Dacă Banca Națională a Spaniei a semnalat că închirierea unui apartament sau a unei case în Spania anul trecut a implicat o rentabilitate brută de 4%, pentru urbanData Analytics – ce realizează periodic analize ale pieței rezidențiale pentru Societatea de Evaluare – această dată a urcat la 8,12% în trimestrul IV din 2018.  Cu 5,5% anual, Solvia se apropie mai mult de nivelul indicat de regulator. Este vorba de o medie ponderată, au explicat pentru El País surse din această firmă de vânzare-cumpărare și închiriere de locuințe, în care provinciile mai mici sau cele în care s-au realizat mai puține operațiuni au o greutate mai mică în cuantumul global. Tendința este o lejeră diminuare față de 2017, când rentabilitatea a fost de 5,7%.  

Sub media provinciilor spaniole sunt Navarra și Gipuzkoa (4%), Bizkaia (4,2%), Álava (4,5%), Madrid (5,1%), Burgos și Zaragoza (5,2%), și Segovia (5,3%). Ciudad Real este și provincia unde rentabilitatea închirierii a crescut cel mai mult față de 2017, înregistrându-se un avans de 14,6% în 2018. Urmează Melilla (8,9%), Huelva (8,7%), Cádiz (7,75%) și Almería (7,5%).  

La polul opus, provinciile unde rentabilitatea a scăzut cu peste 10% anul trecut față de 2017 au fost Burgos (-17,7%), Huesca (-16,7%), Álava și León (-14,8%), Palencia (-14,1%), Lleida (-13,8%), Navarra (-13,7%), Zaragoza (-13,35%), Madrid (-12,85%), Bizkaia (-12,8%), Cáceres și Barcelona (-10,1%), conform datelor Solvia.   

Oricum, analizându-se doar capitalele de provincii, directorul de comercializare și marketing din compania menționată, Josep Manuel Ventosa, a semnalat că Madrid și Barcelona sunt printre municipiile cele mai rentabile din Spania în ceea ce privește închirierea, cu randamente de aproape 6% în ambele cazuri. Însă sunt ritmuri de evoluție diferite în funcție de zonă, cu cartiere ce au atins o rentabilitate de 12% (de exemplu, Cerro Amate, în Sevilla, sau Poblats Marítims, în Valencia) ori de 10% (Malvarrosa, în Valencia, Puente de Vallecas, în Madrid, sau Polígono Norte, în Sevilla).

„În termeni generali, zonele cele mai rentabile sunt, în general, cartierele de la periferia orașelor, unde prețul de cumpărare este mai mic decât în zonele centrale, în timp ce chiriile se încadrează în medie”, a explicat Ventosa.  

Șefa de studii de la Fotocasa, Beatriz Toribio, consideră că apare „o cerere latentă din partea unor persoane care în ultimii ani nu au putut intra pe piață din diferite motive”. Conform datelor portalului imobiliar menționat, „prețul chiriei crește continuu din martie 2015, iar în 2017 s-a înregistrat urcarea cea mai mare, de 9%”, a subliniat Toribio, care a adăugat că „2018 s-a închis cu o creștere de 1,8%”.     

În ceea ce privește riscul pe care îl implică să cumperi un imobil pentru închiriere, Mercedes Blanco, de la agenția imobiliară Fincas Blanco, din Barcelona, avertizează că nu totul este valabil. „Starea imobilului este fundamentală”, spune. „Cu cât este în mai bune condiții, cu atât mai mult va exista un interes pentru a fi închiriat, mai mare va fi chiria și mai reduse vor fi cheltuielile neprevăzute, obținându-se astfel o mai bună rentabilitate”, adaugă.  

Dacă rentabilitatea medie brută a închirierii este de 8,12%, conform urbanData Analytics, de 5,5% pentru Solvia și de 4% potrivit Băncii Naționale a Spaniei, cum se poate calcula rentabilitatea netă? „În cazul unei investiții fără ipotecă se va lua în calcul beneficiul net pe care îl generează închirierea (diferența între venituri și cheltuieli), înmulțindu-l cu 12 (luni ale anului), împărțindu-l cu prețul de cumpărare a imobilului și înmulțind apoi acest rezultat cu 100”, a explicat directoarea agenției imobiliare Fincas Blanco, Mercedes Blanco. Un exemplu ar putea fi un apartament cumpărat cu 200.000 de euro. Dacă chiria este de 1.000 de euro pe lună, iar cheltuielile lunare ajung la 100 de euro, beneficiile nete vor fi de 900 de euro, iar pe an, de 10.800 de euro. Dacă se împart acești 10.800 de euro la 200.000 de euro, cât a costat apartamentul, iar rezultatul se înmulțește cu 100, se va obține o rentabilitate netă de 5,4%.  

„Dincolo de cheltuielile ipotecare (în cazul în care s-a făcut o finanțare), principalele costuri de care trebuie să se țină cont sunt cotizația la asociația de proprietari, IBI, asigurarea, perioada în care imobilul nu este ocupat”, adaugă Blanco.        

 

  

 

 

     

 

Acțiune:  facebook twitter google+
Comentariu

Comentarii: