Noi in Spania
 
alexandriongroup

Teama proprietarilor îngreunează și scumpește închirierile de locuințe

zoom Teama proprietarilor îngreunează și scumpește închirierile de locuințe

6 iunie 2019

Proprietarii de locuințe nu vor să riște cu închirierea. Schimbarea de reguli impusă de decretul regal lege aprobat de Guvern în luna martie a fost lovitura definitivă pentru cei mai temători. În fața noilor reglementări, deja au luat măsuri pentru a se blinda, afectându-i pe cei care caută o locuință de închiriat.  

Unii proprietari au ales să nu prelungească valabilitatea contractelor, așteptând să vadă cum se rezolvă regularizarea închirierilor. Unora nu le place ideea să închirieze pe perioade de cinci ani, cum impune noua normativă, și au decis să își închidă casele până se definește cadrul legal. „Sunt precauți deoarece nu vor să aștepte cinci ani”, a declarat, pentru El País, José Ramón Zurdo, director general în Agencia Negociadora del Alquiler. Atenți sunt și proprietarii care și-au retras imobilele din sistemul de închiriere turistică după regularizarea acestuia în principalele orașe din Spania și vor să recurgă la închirierea convențională.   

Paralizarea pieței se datorează faptului că legea – care se aplică pentru contractele semnate după 6 martie – a fost atacată de PP la Curtea Constituțională, care a admis recursul, astfel că „proprietarii așteaptă să vadă dacă normativa se va schimba din nou”, a spus David Caraballo, director comercial în Alquiler Seguro. Trebuie reamintit că s-a mai dat un decret, ce a durat abia 35 de zile deoarece, în ianuarie, Podemos l-a respins.

Această nesiguranță se unește principalei temeri a oricărui proprietar: că ar putea apărea situația în care chiriașul să nu plătească, trebuind să apeleze la darea în judecată.

Datele Consiliului General al Puterii Judiciare demonstrează că evacuările din cauza neplății chiriei (37.285 procese în 2018, cu 4,5% mai multe decât în 2017) sunt deja de două ori mai multe decât cele provocate de neplata ipotecii (18.945, cu 15,2% mai puțin). 

Blindarea proprietarilor după noua lege nu începe să afecteze doar oferta, care deja era foarte redusă (este greu să se cuantifice, din cauza lipsei de date oficiale) – ci și prețurile. Conform normativei, actualizarea chiriei are ca limită IPC (Indice de precios de consumo) anual. Însă unii proprietari au scumpit chiriile artificial. „Urcă prețul chiriilor cu 50-100 de euro în plus pe lună, în medie”, a spus Caraballo. Vor să compenseze astfel faptul că nu vor putea urca cu mult mai mult costul în următorii cinci ani. Însă acest lucru nu înseamnă că proprietarul are succes și reușește să aibă un chiriaș care să poată plăti această sumă suplimentară. În unele cartiere din Madrid și Barcelona, unde sunt cele mai mari chirii, creșterile dau semne de sfârșire ca urmare a imposibilității de a le plăti a celor care ar vrea să închirieze.  

Specialiștii în domeniu consideră că, dacă nu există o schimbare normativă și nu urcă oferta de locuințe, totul va fi contraproductiv. „Persoanele fizice sunt baza ofertei de închirieri și, dacă nu le protejăm economiile de-o viață, planurile de viitor, rentabilitatea, vor ajunge să își retragă apartamentele de pe piață, oferta va scădea”, avertizează Ricardo Sousa, consilier delegat în Century 21 în Spania și Portugalia. Sousa consideră că acest lucru se va întâmpla cu fondurile internaționale, care au 4% din oferta de închirieri din Spania. „Se vor retrage dacă nu le ies calculele”, adaugă.    

La fel va fi și în cazul municipiului Barcelona, unde Generalitat va permite limitarea prețurilor chiriilor în cartierele unde acestea au urcat foarte mult ca urmare a ofertei reduse. „Este evident că este vorba de o măsură ce are ca obiectiv accesul chiriașilor la o locuință, motiv pentru care proprietarii vor încasa sume mai mici pentru închirierea locuinței lor”, a spus Emiliano Bermúdez, subdirector general al agenției Donpiso. Specialiștii în sectorul imobiliar prevestesc un scenariu negru în Barcelona. „Credem că va crește economia subterană, închirierile se vor face fără să se declare, oferta va scădea. Dacă se limitează rentabilitatea, proprietarii vor retrage apartamentele de pe piață”, crede Caraballo. Chiar Banco de España a respins săptămâna trecută limitarea prețului chiriilor.

Deși noul cadru legal încearcă să protejeze chiriașii, pentru moment se pare că aceștia sunt cei mai afectați. Pe lângă că trebuie să înfrunte creșterea continuă a chiriilor – în ultimii patru ani a urcat cu 18% în Spania: cu 49% în Cataluña și cu 27% în Madrid, conform Fotocasa – se confruntă cu o altă problemă. Legea limitează la două luni garanția pe lângă fianza ce se poate cere chiriașilor. În principiu, acest lucru este benefic pentru ei, dar reprezintă o armă cu două tăișuri. „Proprietarii se arată mai stricți și fac o selecție mult mai riguroasă deoarece pierd garanții; resping mulți chiriași, mai ales pe cei care au contracte recente”, a spus Caraballo. Tinerii, care deja nu pot nici să cumpere, nici să închirieze, sunt cei mai afectați. „Înainte proprietarul le putea cere o garanție de șase luni, acum nu”, a adăugat.  

Incertitudinea și rentabilitatea sunt cele două variabile cu care proprietarii fac analize. Unii au ajuns deja la concluzia că nu le ies calculele și au în vedere vânzarea locuinței. „Se observă o creștere a pieței de vânzare-cumpărare în detrimentul celei a închirierilor, atât ca urmare a noii legislații, cât și ca rezultat al creșterii prețurilor”, a declarat Bermúdez. Închiderea unui imobil pe o perioadă lungă de timp implică un cost căruia nu îi pot face față. „Prețul mediu este între 2.000 și 2.500 de euro pe an, între plata Impozitului pe Bunuri Imobiliare, cea pentru asociația de proprietari și asigurare, fără să se ia în calcul și facturile pentru utilități”, au declarat surse din Alquiler Seguro, firmă ce a remarcat o creștere de 20% a consultărilor din partea proprietarilor cu privire la serviciile sale. Același lucru s-a întâmplat și în Agencia Negociadora del Alquiler. „Solicitările de informații au crescut cu peste 50%”, a spus Zurdo.

Teama proprietarilor în ceea ce privește neplățile crește numărul de contractări de servicii imobiliare și legale pe care le oferă firmele care gestionează închirieri. Se studiază solvabilitatea chiriașului, analizându-se declarațiile pe venit, registrele de neplată, datoriile… „Realizăm un profil pe care nu îl poate face o persoană fizică, aceasta rămânând doar cu buna sau proasta impresie pe care i-o face chiriașul”, a spus Zurdo. Aceste agenții îi plătesc direct proprietarului în fiecare lună, indiferent dacă un chiriaș plătește sau nu chiria. În caz de neplată, administrează cererile de evacuare.   

A crescut foarte mult și numărul contractărilor de asigurări de neplată după limitarea la două luni a garanției în plus pe lângă  fianza ce se poate cere chiriașilor. Proprietarii vor să își asigure încasarea chiriei. „În primele săptămâni și după aprobarea decretului s-a înregistrat o creștere de 30% a numărului de contractări de asigurări – în 2018 a urcat cu 28% – un  produs ce devine un instrument fundamental pentru garantarea încasării chiriei”, au informat surse din Observatorul Spaniol al Asigurărilor pentru Închirieri.  

Acțiune:  facebook twitter google+
Comentariu

Comentarii: