Noi in Spania
 
alexandriongroup

Noua Lege Ipotecară reduce comisioanele clientului, dar înăsprește condițiile de acordare a creditului

zoom Noua Lege Ipotecară reduce comisioanele clientului, dar înăsprește condițiile de acordare a creditului

20 iunie 2019

Pe 16 iunie a intrat în vigoare Legea 5/2019, de pe 15 martie, ce regularizează contractele de credit imobiliar, considerată de experții în domeniu drept normativa care va impulsiona o nouă reformă ipotecară. Normativa include în legislația spaniolă Directiva 2014/17/UE, trei ani mai târziu decât se ceruse de către autoritățile comunitare.

Această lege nu se va aplica la contractele de împrumut semnate înainte de intrarea sa în vigoare, se semnalează în prima dispoziție tranzitorie, unde se menționează că fondul său le afectează pe cele care sunt „obiect de novație sau de subrogare” începând de pe 16 iunie 2019.          

Normativa trece băncilor 87% dintre cheltuielile pentru constituirea contractului, reduce comisioanele clientului și elimină clauzele abuzive.       

Cheltuieli. Băncile trebuie să își asume cheltuielile de gestoría, notariat, tasación de la nota simple și Registrul Proprietății. De asemenea, după Legea 5/2019, plătesc și impozitul de Actos Jurídicos Documentados, cea mai mare cheltuială relaționată cu ipoteca, implicând între 0,5% și 1,5% din aceasta, în funcție de comunitatea autonomă.  

Clientul plătește evaluarea prețului locuinței, TVA (pentru imobil nou) sau impozitul pe Transmisiuni Patrimoniale (în cazul locuințelor la mâna a doua). În cazul în care clientul subrogă împrumutul cu o altă instituție bancară, aceasta trebuie să plătească primei bănci dobânzile ce îi rămân de încasat din cheltuielile fixe pe care a trebuit să le acopere.  

Dobânzile pentru întârziere. Dobânzile pentru întârziere se limitează la dobânda legală remuneratorie plus trei puncte procentuale. Vechea normativă permitea până la de trei ori dobânda legală remuneratorie.

Executarea imobiliară. În prima jumătate din viața împrumutului, legea extinde de la trei la 12 luni perioada de neplată pentru ca banca să rămână cu locuința sau să nu se fi plătit 3% din capital. În a doua jumătate a vieții creditului, trebuie să fie 15 luni de neplată ori să nu se fi achitat 7% din capital.  

Normativa nu este retroactivă pentru ipotecile în care a început un proces de executare din cauza neplății.

Regularizarea încearcă să protejeze astfel miile de procese oprite în tribunale în așteptarea sentinței Curții de Justiție a Uniunii Europene cu privire la caracterul abuziv al unor clauze ipotecare.

Amortizare. S-au redus comisioanele pentru plata anticipată a împrumutului. În cazul unui credit cu dobândă fixă, clientul plătește 2% din capitalul ce îi rămâne de plată dacă rambursează în prima parte a vieții contractului, și de 1,5% în a doua parte a vieții contractului.

Dacă este vorba de un credit cu dobândă variabilă, clientul plătește un comision de 0,25% în primii trei ani; de 0,15% dacă rambursează în primii cinci ani, iar începând din al șaselea an se elimină comisioanele.   

Schimbare de dobândă. Noua  normativă încearcă să promoveze transformarea contractului cu dobândă variabilă în unul a tipo fijo, cu obiectivul creșterii siguranței pentru client (rata sa nu va suferi variații anuale ca urmare a schimbărilor dobânzii), iar băncile se confruntă cu un risc mai mic de neplată. Ca urmare, se reduce comisionul ce trebuie plătit băncii pentru schimbare la 0,15% din capitalul ce mai trebuie plătit din împrumut și doar în primii trei ani. Nu este nici un cost dacă schimbarea se face după aceea.  

Comisionul pe care organismele financiare îl aplicau anterior era între 1 și 3%, în funcție de bancă.

Multidivisa. Legea stimulează schimbarea unei ipoteci multidivisa la moneda națională a clientului sau la cea în care își primește salariul, fără nici un cost.

Asigurări relaționate. Legea interzice produsele relaționate, de exemplu, asigurările de viață sau de casă, în ipoteci.

Banca este obligată să îi arate clientului costul total al împrumutului fără aceste produse, dar îi poate oferi și un al doilea deviz care să le includă.

Solicitantul împrumutului poate achiziționa asigurările de la o altă companie, fără ca acest lucru să ducă la o scumpire a împrumutului ipotecar.  

Comisionul de deschidere. Băncile au libertatea de a-l aplica. Însă legea spune că dacă se stabilește un comision de deschidere, acesta se încasează o singură dată și include totalitatea cheltuielilor de studiu, pentru formalități, pentru acordarea împrumutului ori altele similare implicate de acordarea împrumutului. În cazul creditelor în altă monedă decât euro, comisionul de deschidere include și orice comision pentru schimbarea monedei.    

Darea în plată. Normativa nu obligă banca să o realizeze. Totuși, permite părților să stabilească darea în plată (adică banca să considere datoria plătită ca urmare a înmânării locuinței) în contractele ipotecare, de comun acord. 

Solvența clientului. Băncile au înăsprit condițiile referitoare la solvența clientului. Normativa cere o evaluare profundă pentru ca banca să cunoască riscurile persoanei care cere creditul și să îi ofere o ipotecă adecvată. Se analizează situația postului de muncă, veniturile actuale, cele care s-ar putea primi de-a lungul duratei împrumutului și cele ce se vor încasa la pensie dacă ipoteca se va extinde până în această etapă. Instituțiile bancare trebuie să cunoască și activele pe care le are consumatorul, economiile acestuia, cheltuielile fixe și alte aspecte ce îi influențează bugetul. 

Acțiune:  facebook twitter google+
Comentariu

Comentarii: